Обязана ли уо проводить текущий ремонт без решения общего собрания. Что входит в текущий ремонт многоквартирного дома

Также в качестве заказчика работ может выступить жилищный кооператив (ст. 740 Гражданского кодекса).

Если ремонта нет

Недобросовестность ремонтников и тема обиженных жильцов давно стала «притчей во языцех». Чтобы разобраться с неприятностями и решить проблему с ремонтом, жильцам необходимо предпринять следующие действия:

• Обратиться напрямую в управляющую компанию – её представитель обязан составить соответствующий акт, на основании которого должны быть проведены работы (или устранены недочёты).
• В случае невыполнения ремонта жильцы подают жалобу сначала в саму компанию, а затем в муниципалитет (отдел ЖКХ городской администрации). Высшая инстанция для обращения Главное управление жилищной инспекции.
• Жители могут потребовать устранения всех неполадок или проведения комплексного ремонта согласно договору с управляющей компанией, а в случае отказа обратиться в суд.
• Также жильцы вправе в одностороннем порядке сменить управляющую компанию, не справившуюся со своими обязанностями.

Решение принимается на общем собрании собственников в конце текущего года (ст. 162 ЖК). Все документы должны быть переданы новой управляющей компании либо одному из собственников (если выбрано непосредственное управление).

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Обслуживание и текущий ремонт дома: что это такое и когда проводится

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

• уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
• обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
• вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
• обеспечение пожарной безопасности;
• поддержание работоспособности системы электроснабжения;
• обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
• мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
• обслуживание канализации, систем водоснабжения;
• обследование и ремонт кровли здания;
• иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Что относится к текущему ремонту многоквартирного дома, что входит в перечень работ

1. Обслуживание фундаментов:

• исследование арматуры на появление коррозии;
• поиск неравномерной осадки конструкции;
• проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
• проверка состояния гидроизоляционных материалов;
• устранение выявленных неисправностей.

1. Содержание подвалов многоквартирных домов:

• проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
• предотвращение затопления подвала;
• контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;

1. Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
2. Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:

• чистка труб;
• замена отдельных частей;
• установка новых коммуникаций.

1. Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
2. Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
3. Устранение неисправностей печного оборудования.
4. Восстановление тяги в вентиляции.
5. Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
6. Внешнее благоустройство:

• ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
• озеленение;
• восстановление клумб;
• ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Отличия от капитального ремонта

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

1. По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
2. Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
3. Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
4. Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Перечень работ, которые могут быть включены дополнительно

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Виды работ, которые никогда не проводятся в рамках текущего ремонта

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

1. Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
2. Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
3. Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
4. Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
5. Замена или модернизация лифтов.
6. Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
7. Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

Кто проводит текущий ремонт

1. Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
2. ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
3. Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией , которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Оплата текущего ремонта многоквартирного дома

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Не выполняются или некачественно выполняются работы по текущему ремонту, куда обращаться

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

В Жилищном кодексе РФ закреплено, что решение о проведении текущего ремонта общего имущества принимают собственники помещений в доме на общем собрании. Узнайте, должна ли управляющая организация, по мнению суда, ремонтировать подъезды в доме в отсутствие решения собственников и почему.

УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания

Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома - одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.

В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.

Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.

Суд признал протокол общего собрания недействительным

УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ , не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.

При этом размер платы определяется в размере, позволяющем содержать общее имущество в соответствии с требованиями законодательства РФ (п. 29 ПП РФ № 491).

2. Надлежащее состояние общего имущества МКД - это соблюдение характеристик надёжности и безопасности дома, жизни и здоровья граждан, сохранности имущества, а также соблюдение прав и интересов собственников помещений в доме (п. 10 ПП РФ № 491).

Чтобы обеспечить такие условия, УО должна проводить техническое обслуживание дома, осмотры, контрольные проверки и текущий ремонт (ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).

3. Текущий ремонт подъездов должен проводиться с периодичностью раз в 3-5 лет в зависимости от физического износа МКД ().

4. Все текущие работы для надлежащего содержания общего имущества МКД считаются предусмотренными в договоре управления. Управляющие организации обязаны выполнять их вне зависимости от наличия такого условия в договоре или решения общего собрания собственников (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Принимая во внимание данные требования законодательства РФ, судьи установили, что управляющая организация была обязана провести текущий ремонт в подъезде за счёт средств, ежемесячно собираемых с жителей дома согласно договору управления.

Причинно-следственных связей между поддельным протоколом, подписанным председателем Совета дома, и ремонтом подъезда суд не установил. Поэтому судьи отклонили требование УО взыскать с председателя сумму ущерба, равную стоимости ремонта.

Текущий ремонт выполняется вне зависимости от решения ОСС

Управляющие организации и ТСЖ, отвечающие за содержание общего имущества многоквартирных домов, не должны ждать обращения жителей с требованием провести текущий ремонт или решения общего собрания собственников.

УО следует помнить, что:

1. Текущий ремонт общего имущества МКД должен проводиться раз в 3-5 лет (п. 3.2.9 постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
2. Обязанность проводить ремонт возложена на УО договором управления и нормами ЖК РФ, № 384-ФЗ, ПП РФ № 491, постановлением Госстроя № 170 и не зависит от наличия решения общего собрания собственников помещений в МКД.
3. На проведение текущего ремонта, порядок финансирования которого определён в договоре управления, не требуется принятие дополнительного решения ОСС. Обязанность проводить такие работы лежит на управляющей организации, даже если собственники отказались от проведения текущего ремонта ().
4. Суд, рассматривая иски к УО о непроведении ремонта, не принимает во внимание доводы о том, что организация приступила к управлению дома недавно и все дефекты и нарушения содержания общего имущества имелись ранее. Данные обстоятельства не снимают с УО, управляющей на момент обращения собственника в суд домом, обязанности по выполнению текущего ремонта (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017).

За ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома УО может быть привлечена к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за управление МКД с нарушением лицензионных требований.

Также суды удовлетворяют требования собственников о возмещении управляющей организацией морального ущерба и выплаты штрафа за отказ выполнить работы по текущему ремонту по ст. ст. 14, 15, ч. 6 ст. 13 № 2300-I «О защите прав потребителя» (

Текущий ремонт жилищного фонда

Жилищный фонд, согласно определению, содержащемуся в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ), представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Наряду с регулированием отношений, касающихся учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, пользования общим имуществом собственников помещений, жилищное законодательство регулирует отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилых помещений.

В статье мы поведем речь о текущем ремонте жилищного фонда, кратко рассмотрим правила и требования, которые должны соблюдаться при проведении текущего ремонта, а также остановимся на вопросах налогообложения доходов и расходов, связанных с текущим ремонтом жилищного фонда.

Общие положения

Обратимся к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II названных правил текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация и планирование текущего ремонта регулируется пунктом 2.3 Правил № 170, согласно которому текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий, а именно, системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Продолжительность ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех – пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в Приложении № 7 к Правилам № 170.

Следует отметить, что на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается опись ремонтных работ, которая согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда. Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.

Говоря о текущем ремонте жилищного фонда, нельзя не обратить внимание на постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила № 491).

Согласно пункту 1 Правил № 491 состав общего имущества определяется, в частности, собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, текущий ремонт имущества, указанного в подпунктах "а" – "д" пункта 2 Правил № 491, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пункт 11 Правил № 491).

На основании названных выше подпунктов пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (пункт 12 Правил № 491).

Пунктом 17 Правил № 491 определено, что собственники помещения обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Обратите внимание!

В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений, что установлено пунктом 19 Правил № 491.

Попутно отметим, что согласно Приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться нанимателями этих помещений за свой счет. Перечень работ по ремонту квартир, выполняемых нанимателями за свой счет, приведен в приложении № 8 к названному документу. Эти работы должны выполняться за счет средств эксплуатирующей организации, если они вызваны неисправностью элементов здания (кровли, инженерных систем и др.), техническое обслуживание и ремонт которых входят в ее обязанности.

Налогообложение

Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов налогообложения операций по текущему ремонту жилищного фонда, обратимся к ЖК РФ.

Как установлено пунктом 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (пункт 4 статьи 158 ЖК РФ).

Как определено пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

– непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– управление управляющей организацией.

Способ управления выбирается собственниками помещений в этом доме на общем собрании, что установлено пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 8 февраля 2010 года по делу № Ф03-191-2010 указано, что избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников жилья.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами (пункт 2.1 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом ТСЖ либо жилищными или иным специализированным потребительским кооперативом, указанные ТСЖ или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (пункт 2.2 статьи 161 ЖК РФ).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (пункт 2.3 статьи 161 ЖК РФ).

Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пункт 16 статьи 161 ЖК РФ).

Напомним, что к существенным условиям договора управления в соответствии с подпунктом 3 пункта 3 статьи 162 ЖК РФ относится порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, порядок внесения такой платы.

Согласно пункту 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Поскольку Налоговый кодекс Российской Федерации (далее – НК РФ) не дает определение понятия "ремонт", то налогоплательщик для целей налогового учета должен руководствоваться понятиями и терминами гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемыми в НК РФ, применяющимися в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Такое право предоставлено пунктом 1 статьи 11 НК РФ, об этом еще раз напомнили налогоплательщиками специалисты Минфина Российской Федерации в письме от 23 марта 2012 года № 03-03-06/1/152. Кроме того, для более детальной конкретизации вышеуказанного понятия Минфин рекомендует обращаться в Министерство регионального развития Российской Федерации.

В отношении налога на добавленную стоимость (далее – НДС) необходимо обратить внимание на следующее. В соответствии с подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными налогоплательщиками у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги),

Таким образом, от налогообложения НДС освобождаются операции по реализации работ (услуг) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые управляющими организациями, ТСЖ по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих работ (услуг) у организаций и предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены, на что обращено внимание в письмах Минфина Российской Федерации от 23 декабря 2009 года № 03-07-15/169, от 21 ноября 2011 года № 03-07-14/112, от 5 марта 2013 года № 03-07-14/6462.

Также в письмах отмечено, что НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по ремонту общего имущества в доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами управляющих организаций и ТСЖ.

Таким образом, у управляющих компаний и ТСЖ, применяющих вышеуказанное освобождение от налогообложения НДС, при оказании услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не имеется оснований для исключения сумм этого налога из тарифов на данные услуги, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 2 сентября 2011 года № 03-07-14/89.

Следует помнить о том, что налогоплательщики, осуществляющие операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению НДС, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Такое право налогоплательщикам предоставлено пунктом 5 статьи 149 НК РФ и для его реализации необходимо представить соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. В этом случае налогообложение и налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления операций, следует производить в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 3 статьи 162 НК РФ в налоговую базу по НДС не включаются, в частности, денежные средства, полученные управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в том числе на формирование фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом освобождение от налогообложения НДС стоимости ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено, на что обращено внимание в письме Минфина Российской Федерации от 4 октября 2012 года № 03-07-11/399. Аналогичные разъяснения содержаться в письме ФНС Российской Федерации от 12 мая 2014 года № ГД-4-3/8909@.

Управляющие организации, а также некоммерческие организации, такие как ТСЖ, согласно статье 246 НК РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, на основании пункта 1 статьи 247 НК РФ признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

Исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьей 251 НК РФ.

На основании подпункта 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитываются в целях налогообложения доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относится, в частности, имущество в виде средств собственников помещений в многоквартирных домах, поступающих на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций на финансирование проведения ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Таким образом, средства, полученные от собственников помещений на ремонт общего имущества многоквартирных домов на счета осуществляющих управление многоквартирными домами ТСЖ, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, включены в перечень средств, относящихся к целевому финансированию. Следовательно, они не признаются доходом организации при условии ведения раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.

Однако, если собственники жилья выбрали способ управления – непосредственное управление и заключают с организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, то управляющая организация учитывает доходы от соответствующего оказания услуг и (или) выполнения работ для целей налогообложения прибыли в общем порядке, о чем сказано в письме Минфина Российской Федерации от 10 августа 2012 года № 03-03-07/38. По вопросам, связанным с порядком установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, рекомендовано обращаться в Минрегион Российской Федерации.

При определении налоговой базы не учитываются также и целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), что установлено пунктом 2 статьи 251 НК РФ. К целевым поступлениям на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности относятся, в частности, отчисления на формирование в установленном статьей 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ, жилищному кооперативу, садоводческому, садово-огородному, гаражно-строительному, жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу их членами.

Таким образом, ТСЖ (ЖК, ЖСК), являющиеся налогоплательщиками налога на прибыль организаций, при определении налоговой базы не учитывают отчисления на формирования резерва на проведение ремонта, которые производятся ТСЖ его членами. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина Российской Федерации от 3 июня 2013 года № 03-03-06/4/200113.

В начале статьи мы отмечали, что текущий ремонт жилья должен проводиться с определенной периодичностью. В постановлении ФАС Дальневосточного округа от 14 ноября 2007 года по делу № Ф03-А73/07-1/4806 сказано, что в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491.